Τετάρτη 29 Ιανουαρίου 2025

Ο Διαχωρισμός των Ιδιωτικών και των Δημόσιων Εκτάσεων στην Ελλάδα και το πρόβλημα του Κτηματολογίου

 

 on 29/01/2025

Δρ. Αργυρός Αργυρίδης
Διδάκτωρ ΕΜΠ / Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ

Σωτηρία Δούρου
Τοπογράφος Μηχανικός

Στέλιος Σκαράκης
Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου η οποία έχει προαναγγελθεί για το 2025 έχει εγείρει ζητήματα διαχωρισμού της Ιδιωτικής και της Δημόσιας Περιουσίας. Το κύριο θέμα εγείρεται από το γεγονός ότι για τη δήλωση της Ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο ζητείται από τους Ιδιώτες Ιδιοκτήτες να καταθέσουν τους τρέχοντες Τίτλους Ιδιοκτησίας των ακινήτων τους. Αυτό έχει ως γεγονός να μην υπάρχει ιστορική συνέχεια των Τίτλων Ιδιοκτησίας, με αποτέλεσμα να μην είναι άμεσα γνωστό πώς έχει καταλήξει η ιδιοκτησία αυτή στον Ιδιώτη Ιδιοκτήτη. Έτσι, δίνεται η δυνατότητα, είτε εντός είτε εκτός σχεδίου, σε οποιαδήποτε Δημόσια Υπηρεσία να προβάλει κατά το δοκούν ιδιοκτησιακές απαιτήσεις (τώρα εν προκειμένω κυρίως μέσω των Δασικών Χαρτών, μετέπειτα είναι άγνωστο με ποιον άλλο τρόπο) με αποτέλεσμα πάντα να αμφισβητούνται τα δικαιώματα των Ιδιωτών καταλήγοντας σε μακρόχρονες διαδικασίες είτε μέσω των αρμοδίων φορέων είτε μετέπειτα σε δικαστικές διαμάχες. Τονίζεται ότι τα κατωτέρω αναφερόμενα σημεία δεν αποτελούν πλήρη αποδελτίωση των ζητημάτων που έχουν παρατηρηθεί κατά τη διαδικασία της Κτηματογράφησης, παρά μόνο αφορούν αυτά που έχουν προκύψει από την προσωπική πείρα των συγγραφέων.

Με τη μη αναζήτηση και υλοποίηση της ιστορικής συνέχειας των Τίτλων Ιδιοκτησίας πάντα θα προκρίνονται ως ισχυρότεροι οι ισχυρισμοί του Δημοσίου, καθώς τα δικαιώματά του θα είναι πάντα παλαιότερα των τρεχόντων Τίτλων Ιδιοκτησίας των Πολιτών. Τονίζεται ότι κυρίαρχα, η απόδειξη συνέχειας τίτλων προ του 1885 αποτελεί αναγκαία συνθήκη για να μπορέσει ο Ιδιώτης να θεμελιώσει το δικαίωμα στην Ιδιοκτησία του σε βάρος του Δημοσίου.

Το ιδιοκτησιακό καθεστώς της χώρας είναι άρρηκτα συνδεδεμένο με τις συνθήκες δημιουργίας και επέκτασης των συνόρων της, μέσω των οποίων καθορίζονται ιδιαίτερες συνθήκες για τις προσαρτώμενες γαίες. Ενδεικτικά αναφέρονται τα εξής:

  • Από Δικαστικές Αποφάσεις που έχουν κρίνει Ιδιοκτησιακές διαμάχες μεταξύ του Δημοσίου και Ιδιωτών (πχ ΑΠ 1196/2012, ΑΠ 31/2014, ΑΠ 368/2015, ΑΠ 832/2020 Μονομελές Εφετείο Πειραιώς 45/2024) προκύπτει ότι στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου περιήλθαν εκείνα τα ακίνητα (εθνικές γαίες) που βρίσκονταν εντός της ζώνης που μέχρι την 3-2-1830 είχε καταλάβει με τις στρατιωτικές του δυνάμεις και ανήκαν είτε στο Οθωμανικό Δημόσιο είτε σε Οθωμανούς ιδιώτες καθώς και όσα εγκαταλείφθηκαν από τους Οθωμανούς ιδιοκτήτες τους και κατέστησαν αδέσποτα, η κτήση των οποίων έγινε δια δημεύσεως “πολεμικώ δικαιώματι”, ενώ όσα ακίνητα βρίσκονταν είτε στην ελληνική είτε στην τουρκική ζώνη κατοχής κατά την 3-2-1830 εκείνων των εδαφών που τελικά αποτέλεσαν το πρώτο Ελληνικό κράτος και κατέχονταν από Έλληνες ιδιώτες με διάνοια κυρίου έστω και με άκυρο κατά το Οθωμανικό δίκαιο τίτλο, αυτά αναγνωρίσθηκαν ως ανήκοντα στους τελευταίους. Με βάση την προαναφερόμενη γενική διαδοχή του Ελληνικού Δημοσίου στα δικαιώματα επί των δημοσίων γαιών, αλλά και της απόκτησης κυριότητας επί των γαιών καθαρής ιδιοκτησίας “δικαιώματι πολέμου”, θεσπίστηκε μαχητά τεκμήριο κυριότητος υπέρ αυτού, σύμφωνα με το οποίο το Ελληνικό Δημόσιο τεκμαίρεται ότι έχει αποκτήσει δικαίωμα.
  • Από τη συνθήκη της Κωνσταντινουπόλεως (09.07-21.07 1832) μεταξύ των τριών Δυνάμεων και της Οθωμανικής Αυτοκρατορίας για τον τελικό διακανονισμό των ζητημάτων ανάμεσα στην τελευταία και την Ελλάδα και του αποστέλλουν «εμπιστευτικώς» αντίγραφο των άρθρων που σχετίζονται με τη χάραξη των συνόρων μεταξύ των δύο κρατών ως βόρειο σύνορο της Ελλάδας ορίστηκε η γραμμή Άρτα-Βόλος, ενώ η απόφαση για την κυριότητα της περιοχής της Λαμίας, για την οποία δεν επετεύχθη συμφωνία, παραπέμφθηκε σε νέες διαπραγματεύσεις οι οποίες έληξαν με το Πρωτόκολλο του Λονδίνου το 1832.
  • Έτσι στις γαίες που βρίσκονταν μεταξύ της γραμμής Αχελώου – Σπερχειού και Άρτας – Βόλου επετράπη η πώληση των Οθωμανικών ιδιοκτησιών σε Έλληνες οι οποίες μάλιστα περιελάμβαναν ολόκληρα χωριά με τα κτήματα αυτών.

Βάσει των ανωτέρω είναι δεδομένο ότι υφίστανται ιδιωτικές περιουσίες στην “Παλιά Ελλάδα”, ιδίως στις περιοχές οι οποίες προσαρτήθηκαν με τις Διεθνείς Συνθήκες του 1832. Αυτά τα ακίνητα αναγνωρίζεται ότι ανήκουν σε Ιδιώτες από όταν Ιδρύθηκε το Ελληνικό Κράτος, και το Ελληνικό Δημόσιο δεν έχει de facto Ιδιοκτησιακό Δικαίωμα. Έτσι, είναι απαραίτητη η εφαρμογή των τίτλων ιδιοκτησίας από μεταβιβάσεις που έγιναν από τους Οθωμανούς σε Έλληνες καθώς και για τα ακίνητα τα οποία κατά την 3-2-1830 αναγνωρίστηκαν ότι κατέχονται από Έλληνες Ιδιοκτήτες.

Σε συνέχεια των ανωτέρω, οι Διανομές του Υπουργείου Γεωργίας που έγιναν στο πλαίσιο του Αγροτικού Νόμου έχουν εφαρμοστεί πλημμελώς, καθώς αντί να αναζητηθούν τα αρχεία από τις αρμόδιες υπηρεσίες, χρησιμοποιήθηκε ως υπόβαθρο αναφοράς η εφαρμογή των διανομών που έχει εκτελέσει η ΑΓΡΟΓΗ. Και ακόμη και αν δεχτούμε ότι η ταυτοποίηση του χαρτογραφικού υποβάθρου έχει γίνει σωστά, οι πληροφορίες της βάσης δεδομένων της είναι ελλιπής, καθώς τεμάχια που οι διανομές του Υπουργείου τα αναγνωρίζουν ως ιδιωτικά, στη βάση δεδομένων της ΑΓΡΟΓΗΣ δεν αναφέρονται έτσι, με αποτέλεσμα να χαρακτηρίζονται ως “Αγνώστου Ιδιοκτήτη”. Έτσι, τα κτηματολογικά γραφεία λαμβάνοντας υπόψη αυτή την πληροφορία κατά τη διαδικασία της Κτηματογράφησης, εσφαλμένα προκρίνουν τα δικαιώματα του Δημοσίου σε περιπτώσεις όπου κανονικά οι ιδιοκτησίες αυτές είναι ήδη αναγνωρισμένες ως Ιδιωτικές.

Ζήτημα προκύπτει με τις διεκδικήσεις των κατά τόπους Διευθύνσεων Δασών, οι οποίες για να ολοκληρώσουν τον Δασικό Χάρτη αγνόησαν στην πλειονότητα των περιπτώσεων το ιδιοκτησιακό καθεστώς που έχει διαμορφωθεί τόσο από τις Διεθνείς Συνθήκες ίδρυσης του Ελληνικού Κράτους, όσο και από το Νομικό Σύστημα της Χώρας καθώς:

  • Στα δημόσια κτήματα, μεταξύ των οποίων και τα εθνικά δάση, τα λιβάδια, και οι βοσκότοποι, ήταν επιτρεπτή η κτήση κυριότητας από ιδιώτη με έκτακτη χρησικτησία, σύμφωνα με τις διατάξεις του βυζαντινορωμαϊκού δικαίου που ίσχυαν πριν την εισαγωγή του Αστικού Κώδικα, δηλαδή μετά από άσκηση νομής πάνω σε δημόσιο κτήμα με καλή πίστη για χρονικό διάστημα μιας συνεχούς τριακονταετίας, και εφόσον η τριακονταετής νομή επ’ αυτών, είχε συμπληρωθεί μέχρι και της 11ης Σεπτεμβρίου 1915 (ΑΠ 279/2019, 7/2019, 8/2019, 826/2018 και 1753/2017 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 850/2019). Στην περίπτωση δε της χρησικτησίας επί δημοσίων δασικών εκτάσεων, η οποία συμπληρώθηκε πριν την 11-9-1915 δεν έχουν εφαρμογή οι διατάξεις της δασικής νομοθεσίας (Ολ.ΑΠ.75/1987).
  • Βάσει της εγκυκλίου με Α.Π ΥΠΕΝ/ΔΠΔ/115255/6217/02.12.2021 με ΑΔΑ: ΨΨΗΚ4653Π8-ΒΔΕ της Γενικής Διεύθυνσης Δασών, διευκρινίζεται η εφαρμογή των διατάξεων της περίπτωσης ΙV παρ.1 του άρθρου 10 του Ν.3208/2003 και του άρθρου 8α του Ν.998/79. Συγκεκριμένα αναφέρονται ότι: ” …Α. Στη διάταξη της περίπτωσης IV της παρ. 1 του άρθρου 10 του ν. 3208/2003, που προστέθηκε με το άρθρο 152 του ν. 4819/2021 ορίζεται ότι «1. Το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας σε δάση, δασικές εκτάσεις και στις εκτάσεις των περιπτώσεων α` και β` της παραγράφου 5 του άρθρου 3 του παρόντος νόμου που: IV. Περιλαμβάνονται σε περιοχές του δευτέρου εδαφίου του άρθρου 62 του ν.998/1979 (Α` 289), για τις οποίες το Ελληνικό Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του, όπως πράξεις μίσθωσης, παραχώρησης ή άλλης εκμετάλλευσης, αξιοποίησης και προστασίας της έκτασης ως δημόσιας και, συγχρόνως, οι διεκδικούντες την έκταση διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, οι ίδιοι ή οι δικαιοπάροχοί τους, οι οποίοι έχουν συνταχθεί μέχρι την 1η.7.2001 το αργότερο, έστω και εάν έχουν μεταγραφεί μεταγενέστερα.

Με την ανωτέρω διάταξη ορίστηκε ότι το Ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας σε δάση, δασικές και χορτολιβαδικές εκτάσεις, που βρίσκονται στις περιοχές του δευτέρου εδαφίου του άρθρου 62 του ν. 998/1979, εφόσον συντρέχουν σωρευτικά οι ακόλουθες δύο προϋποθέσεις: α) το Δημόσιο δεν διαθέτει στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του, όπως οι ενδεικτικά αναφερόμενες στη διάταξη πράξεις μίσθωσης, παραχώρησης, αξιοποίησης και προστασίας της έκτασης ως δημόσιας και β) οι διεκδικούντες την έκταση διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, οι ίδιοι ή οι δικαιοπάροχοί τους οι οποίοι έχουν συνταχθεί μέχρι την 1η.7.2001 το αργότερο, έστω και εάν έχουν μεταγραφεί μεταγενέστερα. Ως προς την υπό στοιχείο (α) προϋπόθεση διευκρινίζεται ότι στοιχεία απόδειξης της κυριότητας του Δημοσίου, ενδεικτικά, μπορεί να είναι: 1) Τίτλος ιδιοκτησίας Ως τίτλος ιδιοκτησίας θεωρείται οποιαδήποτε συμβολαιογραφική πράξη με την οποία μεταβιβάζεται έκταση προς το Δημόσιο, λόγω π.χ. πώλησης ή δωρεάς. Η κήρυξη της απαλλοτρίωσης υπέρ του Δημοσίου, μετά την καταβολή της αποζημίωσης στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων, επίσης μετάγει την κυριότητα της έκτασης στο Δημόσιο. Τίτλο για το Δημόσιο συνιστά και η από 18-9-1952 σύμβαση μεταξύ του Δημοσίου και τηςΕκκλησίας της Ελλάδας, η οποία κυρώθηκε με το από 26-9-1952 Βασιλικό Διάταγμα (ΦΕΚ289 Α’).  2) Πράξεις μίσθωσης ή παραχώρησης ή άλλης εκμετάλλευσης 3) Πράξεις αξιοποίησης και προστασίας της έκτασης ως δημόσιας 4) Δικαστικές αποφάσεις και απορριπτικές γνωμοδότησεις των Συμβουλίων Ιδιοκτησίας Δασών καθώς και υπουργικές αποφάσεις αποδοχής τους…”

  • Οι Διευθύνσεις Δασών οφείλουν να μην προβάλλουν ιδιοκτησιακά δικαιώματα στις εκτάσεις τις οποίες αγόρασαν εν γένει Έλληνες από τους Οθωμανούς δικαιοπαρόχους καθώς αφού αναγνωρίζεται δικαίωμα χρησικτησίας επί δημοσίων εκτάσεων εφόσον η τριακονταετής νομή επ’ αυτών, είχε συμπληρωθεί μέχρι και της 11ης Σεπτεμβρίου 1915, οι αγοραπωλησίες αυτές έχουν γίνει πολύ παλαιότερα με αποτέλεσμα το δικαίωμα των Ιδιωτών να είναι ισχυρότερο έναντι του Δημοσίου.

Τα ανωτέρω, αν και δεν εξαντλούν τα προβλήματα της Κτηματογράφησης αναδεικνύουν το ζήτημα της προχειρότητας με την οποία αντιμετωπίζει το Ελληνικό Κράτος και οι Δημόσιες Υπηρεσίες του την Ιδιωτική Περιουσία την οποία γνωρίζει καλά να τη φορολογεί όταν μεταβιβάζεται, κληρονομείται ή να της επιβάλει βάρη όταν αυτό χρειάζεται χρήματα, αλλά δυσκολεύεται να αναγνωρίσει τα όρια και τη θέση της. Έτσι το Ελληνικό Κράτος οφείλει να προβεί κατ’ ελάχιστο στις ακόλουθες αναγκαίες και διορθωτικές ενέργειες για να προστατευτεί η Ιδιωτική περιουσία και να επιτελέσει και τη συνταγματική του υποχρέωση δυνάμει του Άρθρου 17 του Συντάγματος και της Ευρωπαϊκής Συνθήκης Δικαιωμάτων του Ανθρώπου (ΕΣΔΑ). Για τις γαίες που περιλαμβάνονται κατωτέρω το Ελληνικό Δημόσιο οφείλει αυτεπάγγελτα να αποσύρει οποιεσδήποτε ιδιοκτησιακές απαιτήσεις αυτό έχει, καθώς και να μην ασκήσει ουδέποτε μελλοντικά ιδιοκτησιακές απαιτήσεις, με εξαίρεση τις περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο διαθέτει Τίτλο Ιδιοκτησίας και αφού επιπρόσθετα αποδείξει ότι ικανοποιούνται πλήρως από το Νόμο οι προϋποθέσεις για την ισχύ του τίτλου του (πχ πλήρης αποζημίωση των ιδιοκτητών σε περίπτωση αναγκαστικής απαλλοτρίωσης). Τονίζεται δε ότι το βάρος αυτών των ενεργειών δεν μπορεί να βαραίνει τους Ιδιώτες οι οποίοι δεν οφείλουν να γνωρίζουν πού και με ποιο τρόπο το Κράτος διατηρεί τα σχετικά αρχεία, παρά μόνο τις αρμόδιες για αυτά Υπηρεσίες.

  • Εφαρμογή των Ιδιωτικών Τίτλων Ιδιοκτησίας που προέκυψαν από την αγορά των Οθωμανικών Κτημάτων σε όλη τη χώρα.
  • Εφαρμογή των Ιδιωτικών Τίτλων Ιδιοκτησίας για τα ακίνητα τα οποία κατά τη δημιουργία του Ελληνικού Κράτους αναγνωρίστηκαν ότι ανήκουν σε Έλληνες έστω και με άκυρο Οθωμανικό τίτλο.
  • Εφαρμογή των διανομών των υπουργείων όχι από αναρμόδιες βάσεις δεδομένων τρίτων, αλλά από τις αρμόδιες υπηρεσίες.
  • Πλήρης αποκατάσταση της ιστορικής διαδοχής των Ιδιωτικών Τίτλων Ιδιοκτησίας.

⸙ ⸙ ⸙


Δεν υπάρχουν σχόλια: